Il certificato di agibilità e gli obblighi del mediatore immobiliare
Nelle compravendite immobiliari, spesso emerge il tema del certificato di abitabilità, termine che si sovrappone inevitabilmente con quello di agibilità; con questo breve approfondimento si cercherà di capire cosa sia esattamente e quando sia necessario.
Premesso che il certificato di agibilità ha sostituito quello di abitabilità (dunque bisogna oggi fare riferimento esclusivamente al primo) dal 2013, entrambi i documenti, cercando di fare chiarezza all’interno di molte norme urbanistiche che si sono sovrapposte, mirano a fornire una certificazione del fatto che l’immobile è in possesso degli elementi di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici.
Si ottiene con una richiesta presso l’ufficio tecnico del comune (oggi Sportello Unico Edilizia) entro 15 giorni dalla fine dei lavori, ma è necessario fare presente che con il termine “Lavori” non si indica solo la costruzione di un immobile, ma anche tutte le opere all’interno di una unità abitativa che possono avere alterato le condizioni preesistenti di sicurezza, igiene e salubrità (si pensi al caso in cui viene sopraelevato un immobile).
L’ufficio comunale competente ha poi 30 giorni per pronunciarsi, e vige (in materia) il c.d. silenzio assenso. Il termine è esteso a 60 giorni se il parere dell’ASL (che riguarda unicamente gli elementi di salubrità) è sostituito da un’autocertificazione.
Fatto importante: ovviamente il fatto che vi sia il silenzio-assenso non significa che l’ufficio tecnico non proceda con accertamenti nel merito e, nel caso, non neghi la certificazione dopo avere fatto le proprie verifiche (ad esempio collaudo) e verificata la rispondenza con le vigenti normative anche regionali.
Oltre che dal proprietario e dai suoi eredi il certificato può essere richiesto dal titolare del permesso di costruire.
Ciò che rileva per l’agente immobiliare, è che per gli immobili costruiti, oppure oggetto di importanti lavori dopo il 2013 sarà necessario richiedere alla parte venditrice questo documento. Si ricorda che il certificato di agibilità serve per le costruzioni edificate dopo il 30 giungo 2003, considerando poi che sino al 2013, lo stesso si chiamava abitabilità per gli immobili abitativi, agibilità per quelli commerciali; ovviamente per avere una idea della data di edificazione/fine lavori che abbiano alterato gli standard di cui sopra, si farà riferimento alla provenienza, ma anche una visura catastale storica potrà dirci se sono stati effettuati lavori (essendo l’aggiornamento catastale un documento che va allegato quando il tecnico fa l’istanza per detto documento). Se l’immobile è precedente come data di edificazione il documento sarà necessario, ovviamente, solo se sono stati fatti lavori che ne alterino lo stato come detto prima.
Altro elemento da tenere in considerazione per il mediatore immobiliare; e se manca questo documento? Prima di tutto, chiariamo che non è vero che non si può procedere alla vendita, ai sensi di legge la sua mancanza non causa la nullità della vendita. Tuttavia in base ai principi generali del codice civile in materia di contratto il bene verrebbe venduto senza una sua qualità essenziale, dunque la parte acquirente potrebbe domandare la risoluzione del contratto per inadempimento con tutti gli accessori relativi (si pensi alla caparra confirmatoria). Questo significa che la parte acquirente sarà libera, o meno, di accettare la vendita, ma deve essere resa edotta della mancanza di questo documento di rilevante importanza, e tale elemento deve essere presente nella contrattualizzazione che viene svolta presso il mediatore immobiliare. Ovviamente sarà cura del mediatore fare presente alla parte venditrice il ridotto mercato che tale immobile avrà, ma soprattutto il ridotto prezzo che lo stesso potrà ottenere sul mercato, quindi suggerire allo stesso di procedere facendosi assistere da un tecnico di fiducia.
———————
Avv. Simone Cerri
Per dubbi puoi contattarci direttamente