Brevi cenni operativi per la vendita di un immobile con un pignoramento trascritto

Nell’attuale scenario macroeconomico capita sempre più spesso all’agente immobiliare di trattare immobili che hanno dei cosiddetti “gravami” ossia trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli come ipoteche (volontarie o giudiziali), sequestri o anche pignoramenti. In generale potremmo dire dunque delle situazioni ove il diritto di credito di terzi è già stato accertato e il bene in oggetto è utilizzato come garanzia dell’adempimento.

Ora ci occuperemo del caso più grave ossia quello del pignoramento.

In termini molto generici potremmo dire che le ipoteche si risolvono cancellandole contestualmente al rogito ossia pagando il creditore con i soldi (tutti o una parte) che si ricava dalla vendita, con la notabile differenza che se si tratta di ipoteca volontaria sarà possibile una cancellazione telematica (a mezzo decreto Bersani), nel caso di una ipoteca giudiziale dovremo necessariamente procedere ad un atto notarile di assenso alla cancellazione ipotecaria (dunque con la presenza del creditore o di un suo legale rappresentante). In termini generici però il problema che si pone all’agente immobiliare è di fatto il medesimo: valutare se il bene sia capiente, ovvero se il valore di debiti sia “coperto” dal valore del prezzo di vendita per poi procedere.

Nel caso in cui invece sul bene vi sia un pignoramento il problema è ben maggiore; in questo caso infatti non esiste solo la garanzia ipotecaria, (alla luce, evidentemente, di un inadempimento del debitore che nel nostro caso è anche il proprietario/venditore) ma il creditore ha proceduto per l’escussione del suo credito con una procedura esecutiva.

Anzi dovremmo dire che è proprio il pignoramento l’atto che da il via al procedimento di espropriazione forzata, con lo scopo di vincolare determinati beni del debitore al soddisfacimento del credito. Si tratta quindi di una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa (e non il creditore) al debitore di astenersi da qualunque atto che possa sottrarre i beni oggetto del pignoramento alla garanzia del pagamenti di un debito. Dunque il bene non si può vendere. Ma nel caso l’agente immobiliare stesse trattando la vendita di un immobile che (ad esempio) durante le trattative viene pignorato, e magari dovesse ricevere una valida proposta cosa si può fare? Esiste una soluzione.

Ovviamente non si chiede all’agente di fare l’avvocato, ma di tenere in considerazione queste brevi indicazioni, per non perdere il lavoro fatto.

Il pignoramento infatti viene trascritto nella conservatoria competente, ma non può essere estinto semplicemente con un pagamento contestuale. Infatti per legge il pignoramento può essere cancellato solo dal giudice. Quindi come si procederà, facendo l’esempio di un immobile in compravendita a 400 mila euro con un pignoramento trascritto per 100 Mila? Semplicemente si andrà dal notaio e qui si consegnerà l’importo al creditore procedente, il quale lo darà al notaio (non lo incasserà) in deposito fiduciario. Contestualmente egli riceverà l’atto di rinuncia all’azione legale che dovrà essere depositato presso il tribunale competente. Generalmente il tutto sarà inserito in un atto di compravendita condizionato, ossia sotto la condizione sospensiva della cancellazione effettiva del pignoramento. 

Con la richiesta di rinuncia all’azione legale il giudice deve cancellare il pignoramento, non avendo senso che i beni rimangano assoggettati come garanzia di un credito estinto. Tuttavia dovranno attendersi almeno 20 giorni affinché la cancelleria emetta il provvedimento di estinzione della procedura apponendo il timbro di mancata opposizione (termine concesso perché altri creditori potrebbero opporsi all’estinzione del procedimento di escussione). Questo è il termine previsto dalla legge, ma ovviamente le cose possono andare per le lunghe in cancellerie più “occupate”. Finalmente con il decreto del giudice (con il citato timbro) si potrà tornare dal notaio e rogitare, essendosi verificata la condizione sospensiva. Se invece qualche altro creditore si opponesse, allora non si potrebbe procedere, e il promissario acquirente riavrebbe il suo assegno posto in deposito.

Una operazione strutturata che richiede delle competenze di base, ma che può permettere di chiudere trattative spesso considerate (erroneamente) impossibili. Ovviamente si chiede di procedere prima che vengano fissate le aste di vendita, e con acquirenti che abbiano la possibilità di pagare senza la richiesta di un mutuo che, stante la presenza di un pignoramento, non sarebbe concesso.

Dott. Simone Cerri.